Een huurder die vóór het moment van huurverhoging al huurtoeslag ontvangt, houdt zijn/haar recht op huurtoeslag ook al komt de nieuwe huurprijs boven de huurliberalisatiegrens uit.

Wil een (nieuwe) huurder in aanmerking komen voor huurtoeslag, dan moet de huur wel lager zijn dan de huurtoeslaggrens van € 900,07.

Indien uw reeds huurtoeslag dan dient u de huurprijswijziging zelf aan de Belastingdienst door te geven.

In bepaalde gevallen is huurverlaging mogelijk. Dit kan als uw huur hoger is dan wettelijk toegestaan of als uw inkomen is gedaald.

Wanneer komt u in aanmerking voor huurverlaging?
Er zijn twee situaties waarin u een huurverlaging kunt aanvragen:
1. Uw huur is hoger dan de maximale huurprijs
Voor gereguleerde huurwoningen geldt een maximale huurprijs, gebaseerd op het puntensysteem. Op de website van de Huurcommissie kunt u zelf berekenen hoeveel punten uw woning heeft. Betaalt u meer dan toegestaan? Dan kunt u uw verhuurder verzoeken de huur te verlagen tot het wettelijk maximum.

2. Uw inkomen is gedaald
Als uw huur in voorgaande jaren inkomensafhankelijk is verhoogd, maar uw huishoudinkomen inmiddels is gedaald, kunt u huurverlaging aanvragen. De huur mag dan worden verlaagd tot het niveau dat hoort bij uw nieuwe inkomensgroep. Is uw inkomen zelfs gezakt tot onder de grens voor huurtoeslag, dan kunt u huurverlaging tot aan de liberalisatiegrens aanvragen.

Welke documenten moet u aanleveren?
Om een huurverlaging aan te vragen, stuurt u:
Een recente inkomensverklaring van alle bewoners (op te vragen bij de Belastingdienst);
Een uittreksel uit de BRP (Basisregistratie Personen), waaruit blijkt wie op het adres staan ingeschreven (op te vragen bij de Gemeente).

Wanneer en hoe indienen?
Dien het voorstel minimaal twee maanden vóór de gewenste ingangsdatum in. De verlaging geldt nooit met terugwerkende kracht, maar vanaf de datum die u voorstelt.

Wat als Stienstra Wonen niet akkoord gaat?
Als de verhuurder instemt, gaat de lagere huurprijs in op de voorgestelde datum. Gaan wij niet akkoord, dan kunt u binnen zes weken na de beoogde ingangsdatum een verzoek indienen bij de Huurcommissie. Kijk voor meer informatie op de website van de Rijksoverheid.
 

Sinds 1 juli 2024 kent Nederland drie typen huurcontracten:
i. Geliberaliseerde huur, ook wel bekend als vrije sector of het hoogsegment.
ii. Gereguleerde middenhuur, ook aangeduid als middenhuur of het middensegment.
iii. Gereguleerde huur, ook wel genoemd sociale huur of het laagsegment.

Om te bepalen welk soort huurcontract van toepassing is, dient er gekeken te worden naar de (kale) aanvangshuurprijs (de huurprijs bij het tekenen van het huurcontract) en het jaar waarin het huurcontract getekend is.

Gereguleerde huurcontracten
Een gereguleerd huurcontract is een contract waarvan de kale aanvangshuurprijs onder de op dat moment geldende huurliberalisatiegrens ligt. De liberalisatiegrens is het bedrag dat bij het ingaan van de huur de grens aangeeft tussen een sociale huurwoning en middenhuurwoning of een vrijesectorwoning.  

Deze huurliberalisatiegrens bedraagt dit jaar (met ingang van 1 januari 2025) € 1.184,82. In de jaren daarvoor waren andere (lagere) liberalisatiegrenzen van toepassing. Klik hier voor een overzicht van de voorgaande jaren.

Overigens geldt de huurliberalisatiegrens pas vanaf 1989. Alle huurcontracten die eerder zijn ingegaan, zijn per definitie gereguleerde huurcontracten.

NB. Het soort huurcontract kan gaande de looptijd niet veranderen, ook al zou de huurprijs inmiddels boven of onder de huurliberalisatiegrens liggen.

Gereguleerde middenhuur (ingevoerd per 1 juli 2024)
Gereguleerde huurcontracten die tussen 1 juli 2024 en 31 december 2024 zijn ingegaan, vallen onder de middenhuur als de huurprijs hoger is dan € 886,07 én niet hoger is dan € 1.157,95.

Gereguleerde huurcontracten die op of na 1 januari 2025 zijn ingegaan, vallen onder de middenhuur als de huurprijs hoger is dan € 900,07 én niet hoger is dan € 1.184,82.

Gereguleerde huurcontract van vóór 1 juli 2024 kunnen niet onder de middenhuurregeling vallen.

Geliberaliseerde huur
Een geliberaliseerd huurcontract is een contract waarvan de kale aanvangshuurprijs boven de op dat moment geldende huurliberalisatiegrens lag. Bij een geliberaliseerd huurcontract is er sprake van een vrije sectorwoning.

Op de website van de Rijksoverheid kunt u controleren in welk soort woning u woont. Woont u in een sociale huurwoning of een midden huurwoning? Dan heeft u een gereguleerd huurcontract. Woont u in een huurwoning in de vrije sector? Dan bent u in het bezit van een geliberaliseerd huurcontract.
 

Kijk voor welk soort huurcontract u heeft onder de vraag “Welk soort huurcontract heb ik?”

De maximaal toegestane jaarlijkse huurverhoging voor gereguleerde huurovereenkomsten in het middensegment geldt per kalenderjaar en is voor 2025 gelijk aan “de CAO-loonontwikkeling van 1 december 2023 tot 1 december 2024, plus 1 procentpunt”. Dat is in de wet vastgelegd.

De CAO-loonontwikkeling van 1 december 2023 tot 1 december 2024 was 6,7%; daarmee komt de maximale jaarlijkse huurverhoging volgens de wet per 1 januari 2025 op 7,7% (6,7% inflatie + 1 procentpunt).

Kijk voor welk soort huurcontract u heeft onder de vraag “Welk soort huurcontract heb ik?”.

Voor woningen met een gereguleerd huurcontract in sociale huur geldt een maximale huurverhoging die gelijk is 0,5 procentpunt boven de maximale huursomstijging voor woningcorporaties (4,5%), te weten op 5,0%.

Voor woningen met een huurprijs onder € 350 mogen verhuurders een hogere huurverhoging dan 5,0% voorstellen, namelijk maximaal € 25.

Voor woningen met een gereguleerd huurcontract in sociale huur is het ook mogelijk om een inkomensafhankelijke huurverhoging toe te passen, zie hiervoor meer onder de vraag “Inkomensafhankelijke huurverhoging”.
 

Kijk voor welk soort huurcontract u heeft onder de vraag “Welk soort huurcontract heb ik?”

De hoogte van de huurverhoging is afhankelijk van de afspraken die partijen daarover in het huurcontract hebben gemaakt. 
Sinds 1 mei 2021 heeft de Rijksoverheid de huurverhoging voor geliberaliseerde huurcontracten echter gemaximeerd. Sinds 1 januari 2023 (tot 2029) is de maximaal toegestane jaarlijkse huurverhoging gelijk aan de “de laagste van twee – de inflatie of de CAO-loonontwikkeling – plus 1 procentpunt”.

- De inflatie (CPI) van 1 december 2023 tot 1 december 2024 was 3,1%;
- De CAO-loonontwikkeling van 1 december 2023 tot 1 december 2024 was 6,7%.
- 
Voor 2025 heeft de Rijksoverheid de huurverhoging voor geliberaliseerde huurcontracten vastgesteld op maximaal de inflatie (CPI) + 1 procentpunt. Daarmee is de jaarlijkse huurverhoging in de vrije sector per 1 januari 2025 maximaal 4,1% (3,1% inflatie + 1 procentpunt).

Dit maximum geldt ook voor huurcontracten waarbij een huurverhoging is overeengekomen die meer dan 4,1 % bedraagt; dit mag echter niet worden overschreden.
 

De huurprijs mag boven de liberalisatiegrens van € 1.184,82 stijgen als de woning voldoende punten volgens het Woningwaarderingsstelsel heeft en de maximaal toegestane huurprijs boven de liberalisatiegrens ligt.

Op de website van de Huurcommissie kunt u zelf het puntenaantal en de maximale huurprijs van uw zelfstandige woning uitrekenen.

Ja, maar alleen onder bepaalde voorwaarden. Een verhuurder mag bij de Belastingdienst een huishoudverklaring opvragen als de huurder een gereguleerd huurcontract heeft voor een zelfstandige woning. Dit mag vanaf 1 februari 2025. Voor geliberaliseerde huurcontracten en gereguleerde middenhuurcontacten is dit niet toegestaan.

De Belastingdienst informeert huurders zodra een verhuurder zo’n verklaring heeft opgevraagd. De verklaring vermeldt géén exacte inkomens, maar bevat een code die de inkomenscategorie aangeeft (zoals 'N', 'M' of 'J'), of meldt dat het inkomen onbekend is. Zo’n verklaring wordt alleen afgegeven als het huishoudinkomen boven de €57.143 ligt. De verklaring mag uitsluitend gebruikt worden voor het doen van een huurverhogingsvoorstel en moet samen met de huurverhogingsbrief in één envelop worden verstuurd. Gebruik voor andere doeleinden is niet toegestaan.
 

Voor het bepalen van de inkomensafhankelijke huurverhoging in 2025 wordt uitgegaan van het huishoudinkomen uit 2023, omdat dit jaar inmiddels definitief is vastgesteld door de Belastingdienst. De huishoudsamenstelling wordt bepaald op 1 juli 2025, de peildatum voor wie op dat moment in de woning woont.

Het huishoudinkomen is het totaal van de geregistreerde inkomens van de huurder en alle overige bewoners. Dit geregistreerde inkomen betreft doorgaans het verzamelinkomen, zoals vermeld in de belastingaanslag. Het verzamelinkomen bestaat uit het belastbare inkomen uit werk en woning (box 1), aanmerkelijk belang (box 2) en sparen en beleggen (box 3). Als iemand geen belastingaangifte heeft gedaan, wordt het belastbaar jaarloon als geregistreerd inkomen gehanteerd.

Voor inwonende jongeren die op 1 januari 2025 jonger zijn dan 23 jaar, telt alleen het deel van hun inkomen mee dat boven het minimumloonniveau van €25.070 uitkomt. Bij de bepaling van de huishoudsamenstelling is juridisch bepalend wie er op de voorgestelde ingangsdatum van de huurverhoging – meestal 1 juli – in de woning wonen.
 

De inkomensafhankelijke huurverhoging is alleen van toepassing als u een gereguleerd huurcontract (sociale huurwoning) heeft. Voor gereguleerde huurovereenkomsten in het middensegment (nieuw) is inkomensafhankelijke hogere huurverhoging níet toegestaan.

De huur mag niet extra worden verhoogd op basis van het inkomen als het huishoudinkomen in 2024 lager is dan in 2023, mits het in een lagere inkomenscategorie valt. Omdat de verhuurder geen toegang heeft tot de inkomensgegevens van 2024, moet de huurder dit zelf aantonen door bezwaar te maken tegen de voorgestelde huurverhoging.

Daarnaast geldt dat voor huishoudens waarin iemand valt onder een door de minister aangewezen groep chronisch zieken of gehandicapten, geen inkomensafhankelijke huurverhoging mag worden toegepast. In plaats daarvan geldt een maximale huurverhoging van 5,0%.
Een huurder behoort tot deze aangewezen groep als hij of een ander lid van het huishouden voldoet aan ten minste één van de volgende voorwaarden:

• Minstens één jaar lang minimaal 10 uur per week verpleging of verzorging aan huis.
• Een ontvangen blijk van waardering als mantelzorger (volgens artikel 2.1.6 Wmo 2015), waarbij de zorg wordt verleend aan iemand binnen hetzelfde huishouden.
• Een geldige zorgindicatie voor verblijf in een verzorgings- of verpleeghuis.
• Professionele ondersteuning bij algemene dagelijkse levensverrichtingen, zoals wassen, eten of toiletgang (ADL-assistentie).
• Een beschikking op basis van de Wmo of de voormalige Wet voorzieningen gehandicapten voor woningaanpassing.
• Een verklaring van een huisarts of oogarts waaruit blijkt dat u blind bent.

Kijk voor welk soort huurcontract u heeft onder de vraag “Welk soort huurcontract heb ik?”

De volgende regels gelden bij een geliberaliseerd huurcontract voor huurverhoging:
- De huurprijs mag maximaal 1 keer in de 12 maanden verhoogd worden. Een tussentijdse huurverhoging is alleen mogelijk na verbetering van uw woning;
- Het puntensysteem of maximale huurprijzen zijn niet van toepassing;
- De verhuurder kan het huurcontract opzeggen als u de huurverhoging weigert te betalen.

Bezwaar maken tegen huurverhoging
Als er een hoger percentage wordt gebruikt dan in het huurcontract vermeld staat, kunt u mondeling of schriftelijk bezwaar maken bij de verhuurder. In andere gevallen is bezwaar niet mogelijk.
 

Kijk voor welk soort huurcontract u heeft onder de vraag “Welk soort huurcontract heb ik?”

Stienstra wonen houdt zich aan de regels voor huurverhoging. Bezwaar maken heeft alleen zin als u van menig bent dat wij ons niet aan deze regels houden.  Soms lijkt een huurverhoging onredelijk, maar is deze toch volgens de regels. Dan heeft het geen zin om bezwaar te maken.

Bezwaargronden bij een inkomensafhankelijke huurverhoging
1. Onjuiste inkomensgegevens:
U vermoedt dat het inkomen op de huishoudverklaring onjuist is. Meld dit schriftelijk bij uw verhuurder. U hoeft geen inkomensgegevens mee te sturen; de verhuurder vraagt dan een nieuwe verklaring op. Als die hetzelfde blijft, moet u alsnog bewijs aanleveren van het lagere inkomen.

1. Inkomen in 2024 is gedaald t.o.v. 2023?
Lever dan vóór 1 juli 2025 deze documenten in:
- Inkomensverklaring 2024 van alle bewoners (verkrijgbaar via de Belastingdienst).
- Uittreksel uit de Basisregistratie Personen (BRP) waaruit blijkt hoeveel personen staan ingeschreven op het adres (verkrijgbaar bij de gemeente).

2. Het huishouden behoort tot de aangewezen groep chronisch zieken en gehandicapten.
Als een persoon in het huishouden tot deze groep behoort, kunt u bezwaar maken tegen de inkomensafhankelijke huurverhoging.
 

Huurders kunnen tot 1 juli 2025 schriftelijk bezwaar maken. Vriendelijk verzoeken wij u uw bezwaar schriftelijke in te dienen via info@stienstra.nl

Als de verhuurder de huurverhoging in stand houdt, dan moet de verhuurder binnen 6 weken na de voorgestelde huurverhogingsdatum (vóór 12 augustus 2025) de Huurcommissie vragen het huurverhogingsvoorstel te beoordelen. De beslissing van de Huurcommissie is bindend. Partijen kunnen echter wel tegen de uitspraak in beroep gaan bij de rechter.

Mijn verhuurder wijst het bezwaar onterecht af
Dat is niet mogelijk: de verhuurder geeft alleen aan of hij het wel of niet eens is met uw bezwaar. Is de verhuurder het niet eens met uw bezwaar én u trekt uw bezwaar niet in, dan mag hij uw bezwaar niet ongegrond verklaren en moet hij een verzoekschrift indienen bij de Huurcommissie.

Huurverhoging niet betalen
Als u bezwaar heeft ingediend vóór 1 juli 2025, mag het niet betalen van de huurverhoging niet als een huurachterstand worden behandeld. Dit geldt ook voor huurders die geen bezwaar hebben ingediend, maar ook de huurverhoging niet betalen. Voor hen geldt de rappelprocedure.

Rappelprocedure
De rappelprocedure geldt voor huurders die niet vóór 1 juli 2025 bezwaar tegen de huurverhoging hebben gemaakt, maar ook de huurverhoging niet betalen. Als de oorspronkelijke huurverhoging niet aangetekend verstuurd is, moet de verhuurder de huurder vóór 1 oktober 2025 een aangetekende herinnering sturen van het voorstel tot huurverhoging. 
De huurder heeft vervolgens tot 1 november 2025 de tijd om alsnog een bezwaar tegen de huurverhoging bij de Huurcommissie in te dienen. In de rappelprocedure ligt het initiatief bij de huurder om naar de Huurcommissie te gaan. Ook hier geldt dat de beslissing van de Huurcommissie bindend is, maar dat partijen wel nog tegen de uitspraak in beroep kunnen gaan bij de rechter.

Bewijsstukken van bezwaar ná 1 juli 2025
Een bezwaar dat u vóór 1 juli 2025 heeft ingediend, kunt u nog na deze datum onderbouwen. Bijvoorbeeld door het later aanleveren van een BRP-uittreksel (voorheen GBA-uittreksel), inkomensverklaringen of bewijsmateriaal voor de categorie gehandicapten en chronisch zieken.

Huurcommissie
De Huurcommissie oordeelt welke partij gelijk heeft. Degene die een huurgeschil bij de Huurcommissie voorlegt, betaalt vooraf een voorschot op de kosten van de procedure (leges). Als de verzoeker gelijk krijgt, ontvangt hij het geld terug van de Huurcommissie. De legeskosten moeten dan na de uitspraak betaald worden door de wederpartij. Krijgen beide partijen gedeeltelijk gelijk, dan krijgt de verzoeker een gedeelte van de betaalde leges terug terwijl de wederpartij alsnog een gedeelte van het voor hem geldende bedrag moet betalen. Er wordt dan een acceptgiro voor betaling van de leges gestuurd door het Centraal Justitieel Incassobureau.

Alle bezwaren die vóór 1 juli 2025 bij de verhuurder zijn ingediend en waarover verhuurder geen overeenstemming heeft bereikt met de huurder, moeten door de verhuurder worden ingediend bij de Huurcommissie. De verhuurder betaalt dan de leges van € 500 per geschil.

Als u bezwaar heeft gemaakt tegen een inkomensafhankelijke huurverhoging op grond van ziekte, een handicap of inkomensdaling én de basishuurverhoging blijft in stand, dan kan het nog onduidelijk zijn of voldoende aan uw bezwaar tegemoet is gekomen. Trekt u uw bezwaar niet in, dan moet de verhuurder uw bezwaar doorsturen naar de Huurcommissie.

Als u pas ná 1 juli 2025 bezwaar maakt, moet u zelf een verzoek bij de Huurcommissie indienen en betaalt u vooraf € 25 aan leges. Wordt de verhuurder in het ongelijk gesteld, moet de verhuurder alsnog € 500 aan leges betalen en krijgt u uw legeskosten van € 25 terug van de Huurcommissie.
 

Voor meer informatie over de jaarlijkse huurverhoging kunt u de volgende websites raadplegen:

- Rijksoverheid: https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/huurverhoging
- Huurcommissie: https://www.huurcommissie.nl/

Natuurlijk kunt u ook contact met ons opnemen via het klantportaal. Indien u (nog) geen gebruik maakt van ons klantportaal kunt u ons ook een mail sturen via onze contactpagina.