Prijsbereik: Van naar

Hoe hoog mag de huurverhoging zijn voor huurders van een zelfstandige woning?

Voor zelfstandige woningen is de maximale huurverhoging afhankelijk van het huishoudinkomen van de huurder (peiljaar 2015). Voor de verschillende inkomensgroepen geldt de volgende verdeling:

  • Inkomen ≤ € 40.349,- : basishuurverhogingspercentage = 2,8% (inflatie 0,3% + 2,5%)
  • Inkomen > € 40.349,- : basishuurverhogingspercentage = 4,3% (inflatie 0,3% + 4%)

 

Wat wordt verstaan onder huishoudinkomen?

Het huishoudinkomen bestaat uit het gezamenlijk verzamelinkomen van de huurder en de overige bewoners van de woning. Het verzamelinkomen is het gezamenlijke bedrag van het inkomen uit werk en woning (box 1), het inkomen uit aanmerkelijk belang (box 2) en het belastbare inkomen uit sparen en beleggen (box 3).

 

Tellen alle inkomens mee?

Alle inkomens tellen mee, dus ook die van inwoners en kamerhuurders. Het inkomen van inwoners die op 1 januari 2017 nog geen 23 jaar waren, telt alleen mee voor zover dat boven het minimumloon ligt. Door de Belastingdienst wordt dit inkomen automatisch gecorrigeerd. Op de inkomensverklaring wordt dus alleen dat deel van het inkomen meegenomen dat boven het minimumloon ligt.

 

Wat zijn de peildata bij het vaststellen van de maximale huurverhoging?

Voor de huishoudsamenstelling geldt als peildatum 1 juli 2017. Voor het inkomen wordt gekeken naar het inkomen verdiend in 2015.

 

Welke huishoudgegevens hanteert de Belastingdienst bij de eerste opvraag van de huishoudverklaring?

Dat zijn de gegevens van de samenstelling van het huishouden zoals die op het moment van de aanvraag – bijvoorbeeld in maart of april 2017 – bij de Belastingdienst bekend zijn. De huurder kan bezwaar maken tegen het huurverhogingvoorstel als tussen het moment van de eerste gegevens opvraag en 1 juli 2017 (het officiële peilmoment) wijzigingen in het huishouden leiden tot een lager inkomen in het peiljaar.

 

Mag de huurprijs boven de liberalisatiegrens uitstijgen?

Ja, dat mag als de woning voldoende punten volgens het Woningwaarderingsstelsel heeft en de maximaal toegestane huurprijs boven de liberalisatiegrens ligt.

 

Wanneer kan de huur niet extra worden verhoogd?

Dat kan als iemand in het huishouden van de huurder behoort tot een door de minister aangewezen groep gehandicapten of chronisch zieken. Of als het huishoudinkomen in 2016 lager was dan in 2015. Uiteraard moet het inkomen van 2016 dan wel in een lagere categorie vallen dan in 2015. Omdat de verhuurder deze gegevens niet vooraf heeft, zal de huurder die informatie moeten inbrengen in een bezwaarprocedure tegen de huurverhoging.

 

Welke groep gehandicapten en chronisch zieken zijn door de minister aangewezen?

De door de minister aangewezen groep gehandicapten en chronisch zieken die bezwaar kunnen maken tegen een inkomensafhankelijk huurverhogingsvoorstel (dus een huurverhogingsvoorstel van meer dan 2,8%) bestaat uit huishoudens waarbij:
a. in geval een huurder of een ander lid van het huishouden op grond van artikel 2.1 van het Besluit zorgverzekering voor een periode van ten minste een jaar en ten minste 10 uur per week verpleging of verzorging als bedoeld in artikel 2.10 van dat besluit (verpleging en verzorging zonder verblijf) ontvangt;
b. aan de huurder of een ander lid van dat huishouden een blijk van waardering voor mantelzorgers is verstrekt als bedoeld in artikel 2.1.6 van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015 en waarbij die mantelzorg is verleend aan een ander lid van datzelfde huishouden;
c. de huurder of een ander lid van dat huishouden in het bezit is van een indicatiebesluit als bedoeld in artikel 1.1.1 van de Wet langdurige zorg voor verblijf als bedoeld in artikel 3.1.1, eerste lid, onderdeel a van die wet, of voor direct oproepbare assistentie bij algemene dagelijkse levensverrichtingen als bedoeld in artikel 10.1.4 van die wet;
d. aan de huurder of aan een ander lid van dat huishouden een beschikking is verstrekt ten behoeve van voorzieningen aan de betreffende woonruimte op grond van artikel 1, eerste lid, onderdeel c, van de Wet voorzieningen gehandicapten of artikel 1, eerste lid, onderdeel g, onder 6, van de Wet maatschappelijke ondersteuning, of ten behoeve van een woningaanpassing als bedoeld in artikel 1.1.1 van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015,
e. of de huurder of een ander lid van dat huishouden met een verklaring van de huisarts kan aantonen dat hij of zij blind is.

De volledige beschrijving van deze aangewezen groep chronisch zieken en gehandicapten staat, met een toelichting, in Staatscourant 2014, nr. 37003 en Staatscourant 2015, nr. 9756 (te raadplegen via: https://zoek.officielebekendmakingen.nl/zoeken/staatscourant)

 

Kan een inkomensafhankelijke huurverhoging worden gegeven aan een huurder die alleen een eenvoudige woningaanpassing heeft gehad?

Als de huurder of een van de andere bewoners een beschikking op grond van de Wet voorzieningen gehandicapten, de Wet maatschappelijke ondersteuning of de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015 heeft gekregen voor voorzieningen aan de woning, is bezwaar mogelijk tegen de inkomensafhankelijke huurverhoging. De regeling waarmee de groep chronisch zieken en gehandicapten wordt aangewezen, maakt geen onderscheid naar het soort voorziening aan de woning.

 

Geldt de inkomensafhankelijke huurverhoging ook voor geliberaliseerde huurovereenkomsten?

Nee. De inkomensafhankelijke huurverhoging geldt alleen voor gereguleerde huurovereenkomsten. Huurders van geliberaliseerde woningen kunnen wel een huurverhoging krijgen van meer dan 2,8 %, maar die mag niet inkomensafhankelijk zijn. De hoogte van de huurverhoging is afhankelijk van de afspraken die partijen daarover hebben gemaakt.

 

Wat is een geliberaliseerde huurovereenkomst?

Een geliberaliseerde huurovereenkomst is een huurovereenkomst waarvan de kale huurprijs op de ingangsdatum boven de op dat moment geldende huurliberalisatiegrens lag.

 

Vervalt de huurtoeslag als de huur door de huurverhoging boven de liberalisatiegrens stijgt?

Een zittende huurder die vóór het moment van huurverhoging al huurtoeslag ontvangt, houdt zijn recht op huurtoeslag ook als de huur boven de liberalisatiegrens uitkomt.
Bij een nieuwe aanvraag moet de huur wel lager zijn dan de huurtoeslaggrens (= liberalisatiegrens) van € 710,68.

Indien u gebruik maakt van Huurtoeslag dient u de wijziging in de huurprijs zelf aan de Belastingdienst door te geven.

 

Welke huurverhoging krijgen huurders met een onbekend inkomen?

Dan is de maximale basishuurverhoging 2,8%. Het huurverhogingsvoorstel mag alleen inkomensafhankelijk zijn als er een inkomensverklaring van de Belastingdienst kan worden bijgevoegd.

 

Moet de woningwaardering (= puntentelling) worden meegestuurd met het huurvoorstel en moet het huurvoorstel ook de maximale huurprijs voor de woning vermelden?

Nee. Dit zijn verplichtingen uit het verleden die inmiddels zijn vervallen.

 

VRAGEN OVER INKOMENSVERKLARINGEN

Vanaf 2017 gebruikt de Belastingdienst de term huishoudverklaring i.p.v. inkomensindicatie.

 

Waar wordt de huishoudverklaring opgevraagd?

Via het webportaal van de Belastingdienst: www.inkomensafhankelijkehuurverhoging.nl
Verhuurders moeten daarvoor eerst een account aanmaken. Ook als zij in 2015 of 2016 al eens inkomensverklaringen hebben opgevraagd, moeten zij opnieuw een account aanmaken voor 2017. Dat kan van 1 februari tot 12 december 2017. Vanaf half februari 2017 is het web portaal open voor de aanvraag van inkomensverklaringen.

 

Wanneer wordt een huishoudverklaring verstrekt?

Er wordt alleen een inkomensverklaring over een woning afgegeven als het totale huishoudinkomen van de huurder(s) boven € 40.349,- ligt.

 

Wat wordt er op de huishoudverklaring vermeld?

Op de huishoudverklaring worden de inkomensgroep en het aantal inkomensontvangers van een huishouden vermeld.
De Belastingdienst levert per woonadres digitaal een code. Die code geeft aan in welke inkomenscategorie het huishoudinkomen in het jaar t-2 (2015) valt of dat het huishouden in een van de uitzonderingsgroepen valt:
“N”: het huishoudinkomen is niet hoger dan € 40.349,-,
“J”: het huishoudinkomen is hoger dan € 40.349,-,
“U”: het huishoudinkomen behoort tot (één van) de twee uitzonderingsgroepen (het huishouden bevat één of meer leden met de AOW-gerechtigde leeftijd en/of het huishouden bevat vier of meer personen),
“O”: geen inkomensgegevens bekend voor de dat adres (betekent meestal: inkomen nihil).
“X”: Belastingdienst kan niet verifiëren dat de aanvrager eigenaar is van het betreffende huisadres
“T”: De gevraagde combinatie huisnummer-postcode is wel bekend maar niet de gevraagde combinatie huisnummer, postcode en huisnummertoevoeging

 

Waarvoor mag de verhuurder de huishoudverklaring gebruiken?

De huishoudverklaring mag alleen gebruikt worden voor het doen van een huurverhogingsvoorstel. Het is niet toegestaan de informatie ergens anders voor te gebruiken.

 

Moet de huishoudverklaring bij de huurverhogingsbrief worden gevoegd?

Ja, de huishoudverklaring moet tegelijk met de huurverhogingsbrief worden verstuurd. Niet apart, maar in dezelfde envelop. Het is niet toegestaan de huishoudverklaring apart en/of later te versturen.

 

Mag de verhuurder huishoudverklaringen opvragen voor al zijn woonruimten?

Nee. Dat mag alleen voor gereguleerde zelfstandige woningen. Voor woonruimte waarvoor geen inkomensafhankelijke huurverhoging mogelijk is (onzelfstandige woonruimte, woonwagens en standplaatsen en geliberaliseerde woningen) mag de verhuurder geen huishoudverklaring opvragen.

 

Wordt de huurder op de hoogte gesteld als de verhuurder voor zijn woning een huishoudverklaring heeft opgevraagd?

Ja, de huurder ontvangt van de Belastingdienst een melding per brief. Daarin staan geen details over de verstrekte gegevens, alleen een melding dat de gegevens zijn verstrekt.

 

VRAGEN OVER BEZWAAR TEGEN DE INKOMENSAFHANKELIJKE HUURVERHOGING

Welke bezwaargronden zijn er op basis van het inkomen?

1. Het inkomen vermeld op de inkomensverklaring klopt niet.
2. Het inkomen in 2016 is lager dan het inkomen in 2015.
3. Het huishouden behoort tot (één van) de twee uitzonderingsgroepen.
4. Het huishouden behoort tot de aangewezen groep chronisch zieken en gehandicapten.

 

Wanneer is de verhuurder verplicht een tweede inkomensverklaring op te vragen?

Als de huurder stelt dat het inkomen op de inkomensverklaring niet juist is.
Bijvoorbeeld omdat het aantal inkomensontvangers niet klopt, het inkomen later op een ander bedrag is vastgesteld, het huishouden (inmiddels) uit vier of meer personen bestaat of dat een van de bewoners (inmiddels) de pensioengerechtigde leeftijd heeft bereikt. De huurder hoeft bij zijn bezwaar geen inkomensgegevens te voegen.

 

Wanneer vraagt verhuurder een tweede inkomensverklaring op?

Na bezwaar door de huurder.

 

Hoe kan de huurder bewijzen dat het huishoudinkomen in 2016 lager was dan in 2015?

Dat kan de huurder bewijzen door de volgende stukken aan de verhuurder te overhandigen:
1. Een door de inspecteur van de Belastingdienst afgegeven verklaring omtrent het inkomensgegeven (Inkomensverklaring, voorheen IB60-formulier) van alle bewoners van de woning over het jaar 2016, en
2. Een uittreksel uit de Basisregistratie Personen waaruit blijkt hoeveel personen staan ingeschreven op het adres van de woning.

 

Hoe vraagt de huurder een inkomensverklaring aan?

Dat kan via de Belastingtelefoon: 0800 – 0543. De inkomensverklaring voor 2016 kan worden aangevraagd vanaf juni 2017.
Voor meer informatie verwijzen wij u naar de website van de Belastingdienst.

 

Hoe kan de huurder bezwaar maken?

1. Voor 1 2017 kan de huurder schriftelijk bezwaar maken bij de verhuurder. Als de verhuurder de huurverhoging in stand houdt, dan moet de verhuurder de Huurcommissie vragen het huurverhogingsvoorstel te beoordelen. De beslissing van de Huurcommissie is bindend, maar partijen kunnen tegen de uitspraak in beroep gaan bij de rechter.

2. Indien de huurverhogingsbrief niet per aangetekende post is verstuurd, kan de huurder ervoor kiezen de huurverhoging niet te betalen. De verhuurder stuurt de huurder binnen zes weken na de voorstelde datum van de huurverhoging een herinneringsbrief. Blijft de huurder het oneens met de huurverhoging, dan kan de huurder de Huurcommissie inschakelen. De beslissing van de Huurcommissie is bindend, maar partijen kunnen tegen de uitspraak in beroep gaan bij de rechter.

 

Kan de verhuurder bezwaren afwijzen omdat ze onterecht zijn?

Nee, dat is niet mogelijk: de verhuurder beoordeelt niet de juistheid van het bezwaar. Verhuurder kan de huurder erop wijzen dat een bezwaar naar de mening van de verhuurder niet terecht is en de reden daarvoor aangeven. Echter, als de huurder zijn bezwaar niet intrekt, moet de verhuurder het bezwaar doorsturen naar de Huurcommissie. Het is uiteindelijk aan de Huurcommissie om te bepalen of bezwaren wel of niet terecht zijn.

 

Kan verhuurder aanmaningen sturen naar huurders die de huurverhoging op 1 juli niet betalen?

Als de huurder een bezwaar heeft ingediend vóór 1 juli, mag het niet betalen van de huurverhoging niet als een huurachterstand worden behandeld. Dit geldt ook voor huurders die géén bezwaar hebben ingediend, maar ook de huurverhoging niet betalen. Voor hen geldt de rappelprocedure.

 

Hoe werkt de rappelprocedure?

De rappelprocedure geldt voor huurders die niet vóór 1 juli bezwaar tegen de huurverhoging hebben gemaakt, maar ook de huurverhoging niet betalen. De verhuurder moet de huurder vóór 1 oktober een (als de oorspronkelijke huurverhoging niet aangetekend is verstuurd) aangetekende herinnering sturen van het voorstel tot huurverhoging. De huurder heeft vervolgens tot 1 november de tijd om alsnog een bezwaar tegen de huurverhoging bij de Huurcommissie in te dienen. In de rappelprocedure ligt het initiatief bij de huurder om naar de Huurcommissie te gaan. De huurder komt pas na 1 juli met bewijsstukken voor zijn bezwaar.

 

De huurder levert inkomensverklaringen waarop nog geen definitief inkomen staat. Is dat een geldige onderbouwing van het inkomen in 2016?

Ja, ook inkomensverklaringen met een ‘voorlopig’ inkomen moet verhuurder accepteren. De inkomensverklaringen over 2016 die de Belastingdienst nu afgeeft, geven nog bijna nooit het definitief vastgestelde inkomen. Wel geven die verklaringen de definitieve inkomensgegevens van werkgevers en uitkeringsinstanties en zijn daarom volgens de regelgeving correct bewijsmateriaal.

 

De huurder komt pas na 1 juli met bewijsstukken voor zijn bezwaar. Moet de bezwaarprocedure niet vóór 1 juli zijn afgerond?

Nee, de huurder kan een bezwaar dat vóór 1 juli is ingediend nog na 1 juli nader onderbouwen. Bijvoorbeeld door het later leveren van een BRP-uittreksel (voorheen GBA-uittreksel), Inkomensverklaringen (voorheen IB60-formulier) of bewijsmateriaal voor de categorie chronisch zieken en gehandicapten.

 

Hoe en wanneer moet ik bezwaren tegen de huurverhoging naar de Huurcommissie sturen?

De bezwaren die de verhuurder vóór 1 juli heeft ontvangen en waarover geen overeenstemming met de huurder wordt bereikt, moeten binnen zes weken na de voorgestelde huurverhogingsdatum door de verhuurder doorgestuurd worden naar de Huurcommissie. Bij een huurverhoging op 1 juli stuurt verhuurder het bezwaar door vóór 12 augustus. Bij elk bezwaar van een huurder moet verhuurder een ‘verzoekschrift’ voegen.

 

Ben ik mijn betaalde leges voor de Huurcommissie altijd kwijt?

Nee, de Huurcommissie kijkt welke partij gelijk heeft. Degene die een huurgeschil bij de Huurcommissie voorlegt, betaalt in eerste instantie de leges. Alle bezwaren die vóór 1 juli bij de verhuurder zijn ingediend (en waarover verhuurder geen overeenstemming heeft bereikt met de huurder), moeten door de verhuurder worden ingediend bij de Huurcommissie. De verhuurder betaalt dan de leges van € 450 per geschil. Verhuurder krijgt de leges terug als de huurder in het ongelijk wordt gesteld of als verhuurder niet op de hoogte kon zijn van bewijsmateriaal. Bijvoorbeeld als de huurder geen Inkomensverklaringen aan verhuurder heeft gestuurd.
Als een huurder pas bezwaar maakt ná 1 juli moet hij zelf naar de Huurcommissie gaan en betaalt de huurder in eerste instantie een bedrag aan leges van € 25,- leges. Als de verhuurder uiteindelijk in het ongelijk wordt gesteld, moet die alsnog € 450 leges betalen en krijgt de huurder zijn legeskosten terug van de Huurcommissie.

 

Wanneer moet een verhuurder een bezwaar wel of niet doorsturen naar de Huurcommissie?

Ook als de verhuurder een bezwaar van de huurder toewijst, kan er door de inkomensafhankelijke huurverhoging toch een bijzondere situatie ontstaan. Als de huurder bezwaar maakt tegen een inkomensafhankelijke huurverhoging (op grond van ziekte, handicap of inkomensdaling) blijft de basishuurverhoging van 2,8 % in stand. Het kan dan onduidelijk zijn of voldoende aan het bezwaar van de huurder tegemoet is gekomen. Daarbij is het niet aan de verhuurder om te beoordelen of een bezwaar wel of niet terecht is. Als de huurder volhardt in zijn bezwaar, moet de verhuurder dit toch doorsturen aan de Huurcommissie. De verhuurder kan aan de huurder vragen te tekenen dat het bezwaar is ingetrokken.

 

VRAGEN OVER HUURVERLAGING

Wanneer kan de huurder een huurverlaging voorstellen?

Als er sprake is van een inkomensdaling na een of meer inkomensafhankelijke huurverhogingen boven het basishuurverhogingspercentage.

 

Welke stukken moet de huurder bij zijn verzoek om huurverlaging voegen?

1. Een door de inspecteur van de Belastingdienst afgegeven verklaring omtrent het inkomensgegeven (inkomensverklaring, voorheen IB60-formulier) van alle bewoners van de woning, en
2. een uittreksel uit de Basisregistratie Personen waaruit blijkt hoeveel personen staan ingeschreven op het adres van de woning.

 

Om hoeveel verlaging kan de huurder vragen?

De huurder kan vragen om een verlaging van maximaal twee keer de inkomensafhankelijke huurverhoging. Hierbij geldt de nieuwe inkomensgroep als ondergrens. Als het huishoudinkomen is gezakt tot onder de huurtoeslaginkomensgrens, kan de huurder vragen om huurverlaging tot aan de huurliberalisatiegrens.

 

Welke termijn moet de huurder in acht nemen?

Een huurverlagingsvoorstel moet, net als een huurverhogingsvoorstel, tenminste twee maanden voor de voorgestelde dag van ingang worden gedaan.

 

Werkt de huurverlaging met terugwerkende kracht?

Nee. De huurverlaging werkt niet met terugwerkende kracht, maar gaat pas gelden op de voorstelde ingangsdatum van de huurverlaging.